Der Kaufvertrag ist die juristische Basis für jeden Kauf und Verkauf einer Immobilie. Je ausführlicher der Kaufvertrag ist, desto klarer ist dieser für alle Parteien, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Folgende Bestandteile sollte ein Kaufvertrag beinhalten:

• Vertragspartner: genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer inkl. Staatsbürgerschaft und Deviseninländerschaft bzw. wirtschaftliche Eigentümerschaft (WiEReG)
• Vertragsgegenstand: eine genaue Beschreibung der Gewerbeimmobilie inkl. Lage und Ausstattung; Share- oder Asset-Deal
• Kaufpreis inkl. allfällige Zahlungsvereinbarungen, eventuellen Darlehen und Lasten und, wann dieser zu bezahlen ist
• Mögliche Rechte, Verbote oder Genehmigungen: Haftung für Mängel, Hinweise zu bestehenden Versicherungen, Kündigungs- und Auflösungsbestimmungen, Betriebsanlagengenehmigungen etc.
• Übergabe: Zeitpunkt/Stichtag der Übergabe der Gewerbeimmobilie und die Risikotragung
• Aufsandungserklärung, d.h. die schriftliche Erklärung des Verkäufers, dass er mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist
• Vereinbarung zu Gerichtsstand, treuhändischer Abwicklung und Kostentragung
• Infos zu Rücktrittsbestimmungen und Gewährleistung: Bestimmungen über allfällige aufschiebende Übergabebedingungen
• Unterzeichnung: aller Vertragsparteien mit Beglaubigung durch einen Notar

Generell hängen die Vertragsinhalte und Verhandlungen von der individuellen Situation des Gewerbes und Investitionsvorhabens ab. Die wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen müssen im Vorfeld analysiert und definiert werden. Hardt & Partners begleitet Sie sehr gerne am Weg zu Ihrer Gewerbeimmobilie – mit unseren Partnern wie u.a. Notaren, Fachanwälten und Steuerberatern unseres Netzwerks unterstützen wir Sie von A bis Z. →Mehr zu dne Services

Es kommt darauf an und ist – wie jeder Immobilienkauf – von verschiedenen Faktoren abhängig wie z.B. Art des Gewerbes, Nutzungsdauer und bevorzugter Standort. Ein Kauf hat wie auch die Miete Vor- und Nachteile: Als Eigentümer sind Sie unabhängig vom Vermieter und steigenden Mieten und können Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Allerdings müssen sie möglicherweise einen hohen Planungsaufwand betreiben gepaart mit einer langfristigen Finanzierung. Als Mieter hingegen können Sie Mietkosten von der Steuer absetzen und sind meist beim Standort flexibler. Allerdings sind Sie im Gegensatz zu Immobilienkäufern von Ihrem Vermieter abhängig.

Ja, für gewerbliche Zwecke (nicht wohnen). Die Kosten trägt meist der Mieter.

In Österreich besitzen viele Firmen Immobilien – wie z.B. Produktionshallen, Bürogebäude oder Logistikzentren. Diese Immobilien binden Kapital des Unternehmens. Sale & Leaseback kann ein Ansatz für Liquidität sein, indem das Unternehmen seine Immobilie an einen Investor verkauft und sie direkt zurück mietet. Damit geht das Eigentum an einen Dritten über, Nutzung und Betrieb bleiben aber bisher aufrecht. In wirtschaftlich anspruchsvollen Zeiten kann Sale & Leaseback eine Alternative zur klassischen Finanzierung sein.

5 Vorteile von Sale & Leaseback:

1. Sofortige Liquidität und Alternative zum Bankkredit: Eigenkapital wird mobilisiert, anstatt Fremdkapital aufzunehmen.
2. Verbesserung der Eigenkapitalquote: Eventuelle Verbesserung der Bilanzkennzahlen – je nach Struktur (Ausnahme u.a. bei IFRS).
3. Langfristiger Mietvertrag:gibt Planungssicherheit für Unternehmer und Investor (Entgeltlicher Bestandvertrag gemäß § 1090 ABGB).
4. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Grunderwerbsteuer (GrESt), Umsatzsteuer-Option, Immobilienertragsteuer und Bestandvertragsgebühr.
5. Hebung stiller Reserven: Sofern vorhanden, werden diese beim Verkauf realisiert.

Risiken können u.a. sein: Langfristige Fixkosten mit i.d.R. eingeschränkten Ausstiegsklauseln und der Verlust potenzieller Wertsteigerungen der Immobilie. Daher sind gut geprüfte Vertragsklauseln wichtig wie z.B. Indexierung, Kündigungsrechte, Covenants und Sicherheiten.

Der Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie ist entscheidend für Transaktionen, Finanzierungsstrukturen und Investitionsentscheidungen. In Österreich nennt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) v.a. drei Bewertungsverfahren:

1. Vergleichswertverfahren: Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Geeignet für standardisierte Immobilien mit ausreichender
   Marktdatenverfügbarkeit (z. B. Geschäftslokale, unbebaute Grundstücke).
2. Ertragswertverfahren: Das zentrale Verfahren für renditeorientierte Gewerbeimmobilien: Der Wert wird auf Basis kapitalisierter Nettomieteinnahmen ermittelt, abgezinst mit einem
   marktkonformen Kapitalisierungszinssatz. Standard bei vermieteten Büro-, Handels- und Logistikimmobilien.
3. Sachwertverfahren: Anwendung bei eigengenutzten Objekten: Bewertung basierend auf Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Relevant bei Spezialimmobilien oder fehlenden Vergleichsdaten.
   Andere anerkannte Bewertungsverfahren sind z.B. das Discounted Cashflow Verfahren (DCF) oder die Residualwertmethode.

Wann ist eine professionelle Bewertung erforderlich? Bei Kauf-/Verkaufstransaktionen, Finanzierungsanfragen, Bilanzierung nach IFRS/UGB, steuerlichen Bewertungsanlässen sowie zur
Investitionsanalyse empfiehlt sich die Beauftragung zertifizierter Sachverständiger. Hardt & Partner unterstützt Gewerbekunden bei der Werteermittlung von gewerblichen Immobilien-Assets,
Investitionsvorhaben und Entwicklungsprojekten. Hardt & Partners Geschäftsführer Stefan Hödl ist gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung.